PUNKT PRZEDSZKOLNY A ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA LOKALU

Ostatnio odnotowaliśmy dość duże zainteresowanie klientów projektami polegającymi na zmianie sposobu użytkowania lokalu dla potrzeb punktu przedszkolnego. Duże zapotrzebowanie na rynku na tego typu działalność  skutkuje sporą ilością zleceń architektonicznych polegających na przekształcaniu lokali (zazwyczaj mieszkalnych, tj. domów, mieszkań) na punkty przedszkolne czy zespoły wychowania przedszkolnego, popularnie zwane prywatnymi przedszkolami. Postanowiliśmy więc przedstawić w ogólnym zarysie na czym polega i z czym się wiąże wyżej wspomniana usługa projektowa, jednocześnie zachęcając Państwa do skorzystania z naszej oferty w tym zakresie. Aby nie stworzyć artykułu zbyt długiego i pełnego przepisów potraktowaliśmy ten temat stricte w formie początkowego doradztwa, tak aby w skrócie nakreślić problemy związane z rozpoczęciem procesu inwestycyjnego polegającego na adaptacji istniejącego obiektu na obiekt pełniący funkcję punktu przedszkolnego.

Od czego zacząć?

Prace projektowe zaczynamy od pomocy naszym klientom w kwestii wyboru lokalu, w którym mają być prowadzone zajęcia. Lokal powinien spełniać warunki określone w odpowiednich aktach prawnych, tj. Rozporządzeniu Ministra Edukacji Narodowej z dnia 31 sierpnia 2010 r. w sprawie rodzajów innych form wychowania przedszkolnego , warunków tworzenia i organizowania tych form oraz sposobu ich działania, a także być zgodny z Prawem Budowlanym i Warunkami Technicznymi , jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zadaniem architekta jest ogólne sprawdzenie , czy wybrany przez klienta obiekt spełnia wszystkie wymogi prawne dotyczące danego sposobu użytkowania, czy zachowane będą przepisy sanitarne oraz przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej i ewakuacji.

Rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej dotyczące punktów przedszkolnych jasno określa warunki ich tworzenia, jednak warto  przy wyborze lokum zwrócić uwagę  na kilka innych aspektów nie ujętych w rozporządzeniu, mianowicie:

1)    Nie trzeba nadmieniać, jaką rolę odgrywa lokalizacja w przypadku większości prowadzonych usług. Pamiętajmy, że w odniesieniu do punktów przedszkolnych jest to dość istotna sprawa , na którą składa się kilka elementów. Jednym z nich jest kwestia dogodnego dojazdu. Współczesny model życia zakłada pracę w ścisłym centrum i prowadzenie gospodarstw domowych w domach jednorodzinnych poza nim lub na jego obrzeżach, w tzw. sypialniach. Przykładem takich terenów dla miasta Krakowa są miedzy innymi miejscowości takie jak:  Węgrzce, Zielonki, Zabierzów, Kocmyrzów, Mogilany, Jerzmanowice, etc. W dzisiejszym, zabieganym świecie rodzicom łatwiej odwozić i zabierać swoje pociechy z miejsc zlokalizowanych na trasie ich drogi do lub z pracy. O ile przedszkola w centrum miasta mogą wydawać się równie atrakcyjne, pamiętajmy o tym, że śródmiejska tkanka miejska jest dość ściśle zabudowana i ciasna. Za pierwszą opcją przemawia więc nie tylko otwarta przestrzeń środków podmiejskich, ale możliwość wygodnego i pewnego zaparkowania przed punktem (jeśli jest to dom jednorodzinny zazwyczaj posiada podjazd , na którym można swobodnie się zatrzymać i bezpiecznie odprowadzić dziecko ). Dlatego też doradzamy naszym klientom poszukiwanie obiektów zlokalizowanych na obrzeżach miasta (mowa o dużych ośrodkach).

2)      Rozporządzenie dopuszcza prowadzenie zajęć w lokalu nie spełniającym ściśle określonych wymagań dla kategorii zagrożenia ludzi ZL II pod warunkiem (m.in.) , że lokal będzie się znajdował w poziomie parteru budynku wykonanego z elementów co najmniej nie rozprzestrzeniających ognia.  Większość budynków będzie zgodna z wyżej wymienionymi wymogami, jednak przy wyborze warto zwrócić uwagę na to z jakich materiałów wykonano ściany , stropy, pokrycia dachowe. Unikajmy więc starych domów budowanych w konstrukcji drewnianej. Skłaniajmy się ku budynkom murowanym , ze stropami żelbetowymi lub prefabrykowanymi i pokryciem dachu w postaci blachodachówki lub dachówki. Weźmy także pod uwagę stan techniczny lokum, i to jak wiele pracy i funduszy należy włożyć w remont, aby dostosować go do potrzeb punktu, nie tylko pod względem prawa budowlanego ale także pod względem wizualnym i estetycznym.

3)      Dość istotnym, choć nie wymaganym , jest aspekt przynależności ogrodu do budynku oraz kwestia ogrodzenia działki czy nieruchomości. Pamiętajmy, że większość rodziców zwraca uwagę nie tylko na estetykę wnętrza, ale wybierając przedszkole dla swoich maluchów szuka miejsc, gdzie dzieci będą się czuły jak najlepiej, niemalże tak jak we własnym domu, a jeśli sami mieszkają w bloku, to tym bardziej poszukują lokalu , który będzie posiadał swój własny ogródek. Zagospodarowanie takiego ogródka może stanowić plac zabaw, piaskownica, huśtawki. Jeśli ogródek jest większy, można wygospodarować w nim miejsce na grządki z kwiatami, warzywami lub owocami, o które w formie zabawy mogą dbać dzieci. Pamiętajmy , że ze względów bezpieczeństwa nieruchomość powinna być ogrodzona. Zdarza się , że możliwość zagospodarowania ogródka posiadają nie tylko domy, ale i inne lokale które rozpatrujemy pod usługę punktu przedszkolnego (komercyjne czy mieszkalne).

4)      Kwestia odległości obiektu od drogi – w tym przypadku wsłuchujemy się w potrzeby naszych klientów. Wszystko zależy od preferencji i wymagań klienta, które postawił sobie w momencie zakładania działalności. Czy zależy mu na tym, aby obiekt był blisko którejś z dróg głównych, widoczny, z prostym bezpośrednim dojazdem, czy jednak preferuje znaleźć lokalizację oddaloną od głównej arterii , zlokalizowaną bardziej na uboczu, w zaciszu.

Co dalej ?

Oczywiście nadrzędną rolę przy wyborze lokum dla punktu przedszkolnego pełni Rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej z dnia 31 sierpnia 2010 r. Jeżeli klient wstępnie zdecydował się na obiekt , w którym będą prowadzone zajęcia, przystępujemy do wstępnej analizy lokalu sprawdzając zgodność z wyżej wymienionym rozporządzeniem oraz warunkami techniczno budowlanymi.

Sprawdzenie zgodności stanu istniejącego z wymaganiami dotyczącymi punktów przedszkolnych

Zgodnie z ustaleniami MEN obiekt, który będzie pełnił funkcję punktu przedszkolnego lub zespołu wychowania przedszkolnego, a nie będzie się mieścił w przedszkolu, oddziale przedszkolnym czy szkole podstawowej, winien być przeznaczony dla maksymalnie 25 dzieci i powinien znajdować się na parterze budynku. Jeśli klient jako swój obiekt obiera dom jednorodzinny wielo kondygnacyjny, bierzemy pod uwagę tylko kondygnację parteru. Należy wówczas zwrócić uwagę na aspekt wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt dzieci, która nie może  być mniejsza niż 2,5 m. Wg Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi to takie, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny. Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których łączny czas przebywania tych samych osób w ciągu doby jest krótszy niż 2 godziny. Tak więc , dla nas najważniejszą wartością jest wysokość pomieszczeń, w których dzieci będą się bawić, jeść, odpoczywać, uczyć, leżakować (czyli przebywać) tj. wysokość sal (w przypadku domu – pokoi).

Zakładając, że obiekt odpowiada naszym założeniom, sprawdzamy jego powierzchnię. Zgodnie z rozporządzeniem MEN powierzchnia pomieszczenia przeznaczonego na zbiorowy pobyt od 3 do 5 dzieci wynosi co najmniej 16 m2, natomiast jeśli liczba dzieci jest większa niż 5, a czas ich pobytu jest dłuższy  niż 5 godzin dziennie, wówczas powierzchnia przypadająca na każde kolejne dziecko wynosi co najmniej 2,5m2. Pamiętajmy jednak , że normy unijne mówią o innej wartości, a mianowicie o 3m2. Nie jest to warunek konieczny, ale jeśli istnieje taka możliwość dobrze, jeśli weźmiemy go pod uwagę.

W przestrzeni parteru oprócz sal przeznaczonych na pobyt dzieci powinniśmy przewidzieć miejsce na pomieszczenie higieniczno sanitarne, pokój socjalny i szatnię.

Pomieszczenia sanitarne (łazienki)

Rozporządzenie MEN zwalnia z dość restrykcyjnych obowiązkowych warunków i przepisów, które stosuje się w przypadku projektowania przedszkoli. Mimo wszystko nakazuje, aby podłogi oraz ściany pomieszczeń sanitarnych (łazienek) były łatwe w utrzymaniu czystości , a same ściany były wyłożone materiałami zmywalnymi , nienasiąkliwymi i odpornymi na działanie wilgoci oraz materiałami nietoksycznymi i odpornymi na działania środków dezynfekcyjnych do wysokości 2m. Płytki ceramiczne lub gresowe spełniają takie wymagania, wobec czego większość łazienek w domach jednorodzinnych lub lokalach usługowych czy mieszkalnych jest możliwa do zaadaptowania, tym bardziej że zwyczajowo flizy wykładane są na pełną wysokość ściany. Do łazienek powinna być doprowadzona ciepła woda bieżąca o temperaturze od 35 – 40 stopni Celsjusza, a w ich przestrzeni powinny znajdować się takie przybory hydrauliczne jak : miska ustępowa, umywalka, brodzik z natryskiem lub inne urządzenie do utrzymania higieny osobistej dzieci (np. wanna), przy czym należy pamiętać o przepisie traktującym o ilości przyborów przypadających na określoną liczbę dzieci, tj. 1 miska ustępowa i 1 umywalka na nie więcej niż 15 dzieci. Dość sporym ułatwieniem w tym przypadku jest dopuszczenie korzystania z tej samej łazienki zarówno dzieci jak i osób wykonujących pracę w punkcie przedszkolnym, wobec czego nie jest też konieczne, aby przybory hydrauliczne zamontowane były na innej wysokości niż standardowa.

Pokój socjalny

Będzie to pomieszczenie, w którym zapewnimy miejsce do rozdzielania posiłków dostarczanych przez zewnętrzne firmy cateringowe (zakładamy , że w punkcie przedszkolnym nie będzie technologii kuchni), a następnie podawane w naczyniach jednorazowych, utylizowanych po spożyciu. W przestrzeni domu na taką funkcję możemy zaadaptować kuchnię lub aneks kuchenny pod warunkiem możliwości podłączenia dodatkowej umywalki (oprócz zlewozmywaka).

W tym pomieszczeniu (jeśli nie ma innego miejsca) możemy także przechowywać sprzęt i środki utrzymania czystości w miejscu koniecznie zabezpieczonym przed dostępem dzieci.

Szatnia

De facto nie ma konieczności wydzielania oddzielnego pomieszczenia szatni, rozporządzenie mówi o miejscu do przechowywania odzieży wierzchniej. Dlatego jeśli nie ma możliwości wyodrębnienia w przestrzeni parteru oddzielnego pomieszczenia, które można zaadaptować na szatnię dla maluchów, możemy tą kwestię rozwiązać poprzez rozsądne umiejscowienie szafek dla dzieci np. w hallu wejściowym, jeśli pozwala na to jego powierzchnia.

Wentylacja

Wszystkie pomieszczenia przeznaczone na pobyt dzieci powinny być wentylowane oraz w przypadku zastosowania wentylacji grawitacyjnej winna istnieć  możliwość otwierania w pomieszczeniu co najmniej 50% powierzchni okien. W domach czy mieszkaniach nie każdy pokój  jest wentylowany, jednak nie jest to problem , którego nie można rozwiązać. W tej kwestii warto poradzić się projektanta odnośnie możliwości wykonania wentylacji w danych pomieszczeniach.

Ewakuacja

Zgodnie z rozporządzeniem MEN pomieszczenie przeznaczone na pobyt dzieci powinno posiadać co najmniej dwa wyjścia na zewnątrz, przy czym jednym z nich są drzwi wyjściowe z lokalu, a drugim inne drzwi lub okno umożliwiające w sposób bezpieczny bezpośrednie wyjście na przestrzeń otwartą. Przy czym należy pamiętać o pozostałych przepisach traktujących o sposobie ewakuacji, nie wymienionych w rozporządzeniu a ujętych w prawie budowlanym.

Tak więc reasumując – decydując się na wynajem pomieszczeń przeznaczonych do zaadaptowania na punkt przedszkolny, należy przeanalizować powyższe aspekty. Nie są to jedyne z wymagań, które stawiają przed nami poszczególne organy, jednak naszym zdaniem pokazaliśmy Państwu te najważniejsze, na które zwraca się uwagę w początkowym postępowaniu.

Naszym klientom przypominamy także o konieczności uregulowania wszystkich istotnych spraw z najemcą. Przed podpisaniem umowy warto poruszyć kwestię zazwyczaj koniecznego remontu (odmalowanie, odświeżenie pomieszczeń) oraz ewentualnej przebudowy. W zależności od aktualnego stanu istniejącego danego obiektu, może  to być szereg prac polegających na wymianie posadzek, wymianie stolarki wewnętrznej lub zewnętrznej, poszerzeniu otworów drzwiowych, wymianie baterii, doprowadzeniu nowych instalacji, montażu dodatkowych zabezpieczeń.  Ze względu na przepisy sanepidowskie, ważne abyśmy mieli na względzie problem nie łączenia ze sobą funkcji.  W przypadku adaptacji parteru w domu jednorodzinnym posiadającym więcej niż jedną kondygnację , z czego wyższe poziomy są zamieszkałe lub użytkowane w inny sposób, pamiętajmy o tym, aby do punktu przedszkolnego prowadziło oddzielne wejście , a jego przestrzeń była wyraźnie odseparowana od pozostałych części budynku.

Proces wykonania projektu zmiany sposobu użytkowania możemy dokonać w formie zgłoszenia lub jeśli wymaga tego sytuacja w formie pozwolenia na budowę. Bez względu na sposób prowadzenia postępowania projekt winien być pozytywnie zaopiniowany przez właściwego państwowego inspektora sanitarnego oraz komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej.

O robotach budowlanych , na wykonanie których nie wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę mówi Art 29. ust. 2. Ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Jeżeli macie Państwo dodatkowe pytania lub czujecie niedosyt w tym temacie, zachęcamy do kontaktu!

zespół artefaktura

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

%d bloggers like this: