Budowa garażu i altany na działce a pozwolenie na budowę

Często spotykamy się z pytaniem Inwestorów, czy aby wybudować budynek gospodarczy, garaż czy altanę ogrodową na działce  należy przedłożyć do urzędu pełnobranżowy projekt budowlany? Jakie gabaryty powinien mieć budynek i jakie warunki powinien spełniać, aby można było przeprowadzić roboty budowlane z pominięciem formalności prawnych związanych z pozwoleniem na budowę?

Aby zrozumieć co nam wolno wybudować  pomijając formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę i co możemy zgłosić do urzędu musimy najpierw zapoznać się nieco z teorią. Zacznijmy więc od przedstawienia poszczególnych definicji jakie określa  Prawo Budowlane.

Budynek – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.”

Budynek gospodarczy – „należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi , sprzętu i płodów rolnych służący mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego , budynki rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”

Obiekt budowlany  – „należy przez to rozumieć:

a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

b) budowlę stanowiącą całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

c) obiekt małej architektury”

Obiekt małej architektury

„należy przez to rozumieć niewielkie obiekty , a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak : kapliczki , krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c)  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku , jak : piaskownice, huśtawki, drabinki , śmietniki”

Garaż do przechowywania i bieżącej , niezawodnej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym- z pełna obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami , bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi , powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2m i od spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2m,

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3m i wysokości 2m w świetle,

3) elektryczną instalację oświetleniową,

4) zapewnioną wymianę powietrza zgodnie z § 108 ,

5) wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,

6) instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej , zabezpieczoną przed zamarzaniem.”


Zabudowa zagrodowa

„(…) należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych”

W art. 29 Prawa Budowlanego znajdujemy zapis o zwolnieniu z pozwolenia na budowę następujących obiektów :

„ (…)  1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a)  parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80m,  (…)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych , wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25m2, przy czym łączna powierzchnia tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

(…)

4) altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5m przy dachach stromych i do 4m przy dachach płaskich;

(…)

22) obiektów małej architektury;  (…)”

Powierzchnia zabudowy –  powierzchnia rzutu poziomego budynku (w stanie wykończonym), mierzona po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej (parteru) lub nadziemnej w przypadku, gdy jej obrys występuje poza obrys kondygnacji przyziemnej.

Do powierzchni zabudowy zalicza się także: ganki, portyki, lodżie, podcienia, krużganki, werandy, ogrody zimowe.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się zewnętrznych części budynku, takich jak: podziemne części budynku, studzienki pwiniczne, pochylnie i schody zewnętrzne, tarasy naziemne, wykusze, balkony, powierzchnie pod daszkami ochronnymi, galerie.

Po zapoznaniu się z fragmentami prawa dotyczącymi uregulowań odnośnie pozwoleń na budowę  odpowiedź na pytanie : „Czy budowa garażu wymaga pozwolenia na budowę?” wydaje się być jasna i klarowna, a mianowicie : TAK. Do budowy garażu zastosowanie ma art. 28 Prawa Budowlanego , mówiący o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.  Garaż mieści się w granicach definicji budynku, gdyż jest obiektem budowlanym, trwale związanym z gruntem, wydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych , posiada także fundamenty i dach.

W przypadku altan ogrodowych sprawa (choć wydawałaby sie prostsza) jest nieco bardziej skomplikowana. Wszystko zależy od tego  jaka jest wielkość naszej altany, jaka jest powierzchnia działki, czy znajdują się na niej podobne obiekty. Niestety Prawo Budowlane nie określa jasnej definicji altany, co z jednej strony może ułatwić nam proces inwestycyjny a z drugiej – budzić wiele wątpliwości i powodować problemy ze względu na różną i zazwyczaj rozbieżną interpretację prawa.  Według Wikipedii definicja altany przedstawia się następująco : lekka budowla, często ażurowa, stawiana w ogrodzie, często ozdobna.

Niektóre organy administracyjne uznają altanę za obiekt budowlany będący obiektem małej architektury (definicja powyżej) i interpretują go jako „inny obiekt architektury ogrodowej” . Do   budowy takich obiektów nie są potrzebne żadne formalności. I jest to zazwyczaj rzadkość, aby w ten sposób interpretować prawo. Pozostali urzędnicy traktują altanę również  jako obiekt budowlany, ale podlegający przepisom  art. 28-30 Ustawy Prawo Budowlane. Budowa obiektu budowlanego interpretowanego w ten sposób wymaga zatwierdzenia w urzędzie (tj. zgłoszenia lub pozwolenia na budowę). Opinia sądów administracyjnych stwierdzających, że definicja obiektu małej architektury nie obejmuje swoim zakresem altany pozwala nam przyjąć za słuszne fakt , iż jej budowa nie jest zwolniona z formalności administracyjnych.  Teraz zobaczmy kiedy możemy wybudować altanę na tzw. zgłoszenie, a kiedy musimy postarać się o pozwolenie na budowę.  Wg art. 29 ust.1 pkt. 2 ustawy zgłoszeniu podlega altana ( o ile będzie ona sytuowana będzie poza rodzinnymi ogrodami działkowymi) spełniająca łącznie warunki :

  • jej  powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 25 m2
  • łączna powierzchnia tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki

Jeśli altana nie spełnia tych warunków należy rozpocząć postępowanie mające na celu uzyskanie pozwolenia na budowę.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

%d bloggers like this: